O contrato preliminar é um tipo de contrato previsto no Código Civil, que é celebrado antes da celebração de um contrato definitivo. Seu objetivo é formalizar a intenção das partes de firmar futuramente um contrato principal, quando ainda não for possível assiná-lo imediatamente.
Apesar de ser um compromisso preparatório, o contrato preliminar vincula as partes e pode ser exigido judicialmente, caso uma das partes descumpra o que foi acordado.
Neste artigo, você vai entender:
- O que é um contrato preliminar
- Onde está previsto no Código Civil
- Quais são os requisitos de validade
- Quais os efeitos jurídicos
- Quando usar esse tipo de contrato
O que é contrato preliminar?
O contrato preliminar é um compromisso entre duas ou mais partes celebrado antes de um contrato definitivo. Ele funciona como uma promessa contratual, vinculando os envolvidos à obrigação de formalizar o contrato principal no prazo que for estipulado em referido contrato.
Esse instrumento é muito comum em situações em que ainda existem pendências para a formalização completa do negócio, como aprovações, condições suspensivas ou necessidade de documentos complementares.
Previsão legal do contrato preliminar no Código Civil
A figura do contrato preliminar está expressamente prevista no artigo 462 do Código Civil, que diz que o contrato preliminar não precisa observar a forma exigida para o contrato definitivo (por exemplo, escritura pública), mas deve conter todos os elementos essenciais do contrato principal.
Requisitos de validade do contrato preliminar
Mesmo sendo um instrumento preparatório, o contrato preliminar deve atender aos requisitos de validade dos negócios jurídicos, conforme o artigo 104 do Código Civil:
- Agente capaz (partes com capacidade civil para contratar);
- Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
- Forma prescrita ou não proibida por lei.
Se faltar algum desses elementos, o contrato poderá ser considerado inválido. Por isso, é fundamental redigir o contrato preliminar com atenção técnica.
Efeitos jurídicos do contrato preliminar
O contrato preliminar obriga as partes a celebrarem o contrato definitivo. Ou seja, uma vez assinado, as partes não podem simplesmente desistir, a não ser que:
- Haja cláusula expressa no contrato preliminar prevendo a não obrigatoriedade da celebração futura.
Se uma das partes se recusar a cumprir a promessa contratual sem justificativa legal, a outra poderá recorrer ao Poder Judiciário para exigir o cumprimento do contrato definitivo. Só não será determinado a conversão para contrato definitivo, caso seja impossível em razão da natureza da obrigação.
Quando utilizar o contrato preliminar?
O contrato preliminar é utilizado em diversas situações jurídicas e negociais, como:
1. Compra e venda de imóveis
É comum a assinatura de um contrato preliminar (promessa de compra e venda) quando o comprador ainda precisa obter financiamento ou quando o imóvel precisa ser regularizado.
2. Contratos empresariais complexos
Em fusões, aquisições ou parcerias estratégicas, as partes podem firmar um contrato preliminar enquanto realizam due diligence ou ajustes societários.
Conclusão
O contrato preliminar é uma ferramenta jurídica estratégica que permite às partes formalizar sua intenção de contratar, garantindo segurança até que o contrato definitivo possa ser celebrado. Apesar de ser um negócio preparatório, ele vincula (obtiga) as partes e pode ser exigido judicialmente.
Portanto, sua elaboração deve seguir os requisitos legais previstos nos artigos 104 e 462 do Código Civil, garantindo clareza, objetividade e segurança jurídica.
Se você está em uma negociação e ainda não pode formalizar o contrato final, considere utilizar o contrato preliminar como solução segura e juridicamente válida.